今回は東京都「東村山市」の不動産投資を分析していきたいと思います。
都内での不動産投資をお考えての方は是非お立ち寄りください。
調査内容は東村山市の地域情報（空き家・治安・子育て）、将来人口推移、不動産価格の動向（地価・平均家賃）、賃貸需要、交通情報（路線・高速）などとなります。
東村山市を投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。
では東村山市の地域情報から見ていきましょう。
東村山市の概要、特性
ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
東村山市の平成25年の空き家率は9.9％で、東京都の11.1％よりも低い数値であることがわかります。（平成25住宅土地統計調査より）
また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎
平成10年：11.2％（6760戸）
平成15年：9.5％（5930戸）
平成20年：10.4％（7150戸）
平成25年：9.9％（7110戸）
東村山市は空き家の維持管理や相談対応だけではなく、空き家の利活用（既存空き家の流通促進や空き家ストックを活用した地域価値の向上）などの検討にはっています。
平成15年以降、10％前後と比較的優秀な数値で推移している東村山市の空き家率ですが、今後の東村山市の空き家策の成果に期待してみてはいかがでしょうか。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。
では日野市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成25年：1255件
平成26年：1452件
平成27年：1269件
ここ数年は横ばいに近い数値での推移となっていますが、東村山市ではさまざまな防犯対策に取り組んでいます。
東村山市が今後さらに治安の良い街になることを期待したいところです。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成21年度：147人
平成22年度：209人
平成23年度：222人
平成24年度：195人
平成25年度：81人
平成26年度：97人
平成27年度：32人
平成28年度：76人
平成20年前半には200名を超えていた東村山市の待機児童数は、平成25年度には100名を切り、平成27年度には32名まで減少しました。
しかし翌28年度には倍増しまいましたが、東村山市では待機児童ゼロを目指して保育施設や定員の増強などに取り組んでいるため、今後に期待したいところです。
次に東村山市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
東村山市の不動産価格
東村山市の不動産価格の動向について見ていきましょう。
まず東村山市の地価は、東京都内41位、全国64位となっています。
最高坪単価は1989年の223万円でしたが、2016年は1/3程度の76.5万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊後、しばらく続いた地価の下降も、2007年（6.46％）、2008年（5.95％）の2年間は上昇となりました。
しかし再び下げに転じ、2009年（-6.58％）、2010年（-4.38％）、2011年（-1.85％）、2012年（-1.66％）の4年間は下降となりました。
またここ最近の動向を見ると、2013年（0.18％）、2014年（1.46％）、2015年（0.62％）の3年間は緩やかながら上昇しましたが、2016年（-2.01％）にはマイナスに転じています。
なお地域別の動向を見ると、10地区中6地区で地価が上昇となりました。
東村山市のここ最近の地価の動向は、変動は小さく安定した動向となっています。また地価の最高値と最安値は2倍以内となっていて、地域格差が少ない地域となっています。
賃料相場
では東村山市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：42位
1LDK～2DK：43位
2LDK～3DK：42位
3LDK～4DK：41位
地価の41位と比較すると、ほぼ同位置となります。また間取りによる差はほとんど見られません。
東村山市の不動産の特徴をまとめると下記になります。
- 市内の地域の地価に格差は少ない。
- 最近4年間の地価の動向は安定した動向。
- 地価と平均賃料バランスは取れている。
東村山市の交通・アクセス
では東村山市の電車状況はどうなっているでしょうか？
東村山市内には9つの駅あり、JR（武蔵野線）と私鉄（西武線）の利用が可能です。
JR武蔵野線：新秋津駅
西武池袋線：秋津駅
西武新宿線：東村山駅、久米川駅
西武拝島線：萩山駅
西武多摩湖線：萩山駅、西武遊園地駅、八坂駅、武蔵大和駅
西武西武園線：東村山駅、西武園駅
西武山口線：西武遊園地駅
複数路線が利用できる駅は、東村山駅、萩山駅となります。
東村山市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは東村山市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：151412人、2016年：150858人、2017年：148215人と緩やかに減少増加しています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。
人口推移
1990年：131660人
1995年：136095人
2000年：141341人
2005年：146100人
2010年：152311人
1世帯あたりの人員
1990年：2.85人
1995年：2.67人
2000年：2.53人
2005年：2.40人
2010年：2.34人
東村山市の人口は平成24年にピークを迎え、現在は減少傾向が続いています。2017年とピーク時の人口（153337人）を比較する5000人程減少していることが確認できます。
また1世帯あたりの人員も同様に年々減少を続け、核家族化が進んでいることがわかります。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2015年までの5年ごと
年少人口：14.7％→14.0％→13.6％→13.2％→12.6％
生産年齢人口：72.9％→70.1％→67.3％→65.0％→64.8％
老齢人口：12.5％→15.9％→19.1％→21.9％→24.9％
生産年齢人口と年少人口は減少傾向にあり、老年人口は平成12年には年少人口を抜き、現在では4人に1人は65才以上となっています。
このように東村山市でも少子高齢化が進行していることが読み取れます。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの東村山市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：159360人
2025年：159308人
2030年：158373人
2035年：156825人
2040年：154682人
年齢3区分別人口※2040年までの5年毎
生産年齢人口：62.1％→62.3％→61.5％→59.6％→56.9％
年少人口：12.0％→11.3％→10.6％→10.4％→10.3％
老齢人口：25.9％→26.4％→27.9％→30.0％→32.8％
すでに人口のピークを迎えて減少傾向にある東村山市の人口は、今後も緩やかに減少することが予想されています。
また年齢3区分別人口は現在同様の傾向が続き、引き続き少子高齢化の傾向が予測されています。
次に東村山市による将来人口推計（独自推計）を見ていきましょう。
東村山市の独自推計※2040年までの5年毎
2020年：152,099人
2025年：150,774人
2030年：148,631人
2035年：145,969人
2040年：142,951人
年齢3区分別人口※2040年までの5年毎
生産年齢人口：12.3％→11.6％→11.1％→10.8％→10.8％
年少人口：61.5％→61.5％→60.5％→58.5％→55.3％
老齢人口：26.2％→26.9％→28.4％→30.7％→33.9％
東村山市での推計も社人研と同様に、減少傾向が続く予想となっています。
また東村山市が目指す人口の将来展望は下記となります。
東村山市の人口の将来展望※2040年までの5年毎
2020年：151,412人
2025年：152,671人
2030年：152,477人
2035年：151,986人
2040年：151,532人
この数値を現実にするために、東村山市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して
・人口減少・少子化を抑制
・地域経済の活力を増進
・地域が抱える様々な課題に対応
を基本的方向に人口対策に取り組みだしているため、今後の動向に注目したいところです。
東村山市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に東村山市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：現在減少傾向にある東村山市の人口は、今後も緩やかに減少。
東村山市のデータ（将来展望）：2025年までは緩やかな増加して、以降緩やかな減少に転じる。
どちらのデータからも東村山市の人口は緩やかな減少傾向とになり、年齢3区分別人口も現在と同様の流れが続くためさらに少子高齢化が進行する予測となります。
しかし人口問題を考えると、東村山市の人口は減少傾向ですがそのスピードは緩やかなため、2040年までに深刻な人口問題に発展する可能性は低いと考えられます。
ただし少子高齢化と核家族化は今後も進行するため、不動産投資における投資物件の選定には注意が必要となるでしょう。
また東村山市による人口問題への取り組みが、どれほどの成果をあげるか今後の動向に着目したいところです。
不動産投資と交通
では東村山市の交通に関してはどうでしょうか？
東村山市は、西武池袋線・新宿線の利用で、都内へのアクセスは良いと言えます。
秋津駅から池袋駅まで25分以内、東村山駅から新宿駅まで40分以内と通勤、通学に非常に便利な地域となります。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
東村山市の東京都内でのランキングは地価は41位、平均賃料は41位（～43位）となるため、地価と賃料のバランスが取れた地域と言えます。
また地価の動向はここ4年間は安定した値動きとなっていて、地域による大きな価格差は見られません。
そのため不動産投資を行う場合は、JR及び西武系の私鉄が複数ありますので、都心へのアクセスの良い駅周辺に絞った投資物件の選定は重要になってくるでしょう。
東村山市の不動産投資
以上、東村山市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると東村山市は・・・
- 東村山市の人口はすでに減少傾向にあり、将来的には緩やかに減少。
- 少子高齢化、核家族化はさらに進行。時代に則した間取りを選定。
- 市内には複数路線があるが、都心へのアクセスの良い駅周辺に着目。
- 東村山市の地価動向は安定した値動き。
- 空き家率は都平均よりも優秀な数値。また市は積極的に空き家対策に乗り出している。
- 都内へのアクセスはに良い。
- 待機児童対策は改善が見られるが、これからに期待。
- 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、東村山市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※東村山市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。