今回は東京都「日野市」の不動産投資を分析していきたいと思います。
都内での不動産投資をお考えての方は是非お立ち寄りください。
調査内容は日野市の地域情報（空き家・治安・子育て）、将来人口推移、不動産価格の動向（地価・平均家賃）、賃貸需要、交通情報（路線・高速）などとなります。
日野市を不動産投資先として選定する上で参考になる情報が御座いましたらご活用下さい。
では日野市の地域情報から見ていきましょう。
日野市の概要、特性
ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
日野市の平成25年の空き家率は12.8％で、東京都平均：11.1％よりも高い数値であることがわかります。（平成25住宅土地統計調査より）
特に区画整理が行われている豊田1丁目、東平山2丁目は空き家率が高いというデータが出ています。
また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成5年～25年の5年毎
平成10年：9.6％（7180戸）
平成15年：14.9％（11420戸）
平成20年：11.6％（10170戸）
平成25年：12.8％（11520戸）
平成15年以降、日野市の空き家率は都平均よりも高い水準での推移となっています。
そのため日野市では空き家の維持管理や相談対応だけではなく、空き家の流通や多面的な活用の促進など空き家を増やさないための対策に取り組み始めました。
今後の日野市の空き家策に着目してみてはいかがでしょうか。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。
では日野市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：2565件
平成21年：1876件
平成23年：1491件
平成25年：1341件
平成26年：1269件
平成27年：1249件
平成15年に2500件以上あった刑法犯認知件数は、年々減少を続けています。平成27年と平成15年を比較すると半数近くまで減少していることがわかります。
日野市ではパトロールの実施、防犯カメラの設置などの防犯対策に取り組んでいます。
日野市の取り組みと現在の状況から判断すると、日野市はさらに治安の良い街になることが期待できるでしょう。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成20年度：98人
平成21年度：135人
平成25年度：155人
平成26年度：188人
平成27年度：164人
平成28年度：183人
日野市の待機児童数は平成21年度に100名を超えて以降、高い水準での推移となっています。
なお日野市では平成24年度から待機児童ゼロ作戦などに基づく、定員の増強、施設増設などに取り組んでいます。
しかし現状から判断すると、仕事と子育ての両立を望む世帯にとっての日野市の保育園の環境は、まだまだ改善が必要な状況となっています。
次に日野市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
日野市の不動産価格
日野市の不動産価格の動向について見ていきましょう。
まず日野市の地価は、東京都内40位、全国63位となっています。
最高坪単価は1988年の181.5万円でしたが、2016年は38％程度の68.8万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊後の地価はしばらくの間下降を続けましたが、2007年（6.33％）、2008年（7.62％）の2年間は久しぶりの上昇となりました。
しかし再び下げに転じ、2009年（-5.6％）、2010年（-6.93％）、2011年（-2.03％）、2012年（-0.08％）の4年間は下降となりました。
またここ最近の動向を見ると、2013年（0.95％）、2014年（1.84％）、2015年（1.58％）、2016年（0.61％）の4年間は緩やかながら上昇が続いています。
また地域別の動向を見ても、8地区中6地区は上昇となりました。
上昇したエリア：高幡不動（1.24％）、豊田（+0.85％）、万願寺（1.09％）、百草園（1.37％）、甲州街道（+0.74％）、南平（0.33％）
下降したエリア：平山城址公園（-0.36％）、程久保（-1.75％）
日野市の最近の地価の動向は緩やかな上昇傾向と言えます。
また日野市の地域別の地価の格差は最も多くいところで2倍強ですが、全体的に格差は少ないと言えます。
賃料相場
では日野市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：40位
1LDK～2DK：35位
2LDK～3DK：35位
3LDK～4DK：38位
地価の40位と比較すると、少し上の位置にランクインしています。また間取りによる差はあまり見られません。
日野市の不動産の特徴をまとめると下記になります。
- 高幡不動駅周辺の地価は高い。
- 最近4年間の地価の動向は緩やかに上昇。
- 地価よりも平均賃料は少し上にランクインしている。
日野市の交通・アクセス
では日野市の電車状況はどうなっているでしょうか？
日野市内には10駅あり、JR（中央線）と私鉄（京王線、京王動物園線、多摩モノレール）の利用が可能です。
JR中央線（本線）：日野駅、豊田駅
京王線：高幡不動駅、平山城址公園駅、百ｖ草園駅、南平駅
京王動物園線：高幡不動駅、多摩動物公園駅
多摩モノレール：高幡不動駅、多摩動物公園駅、甲州街道駅、万願寺駅、程久保駅
複数路線が利用できる駅は高幡不動駅となります。
日野市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは日野市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：178414人、2016年：182765人、2017年：183589人と緩やかに増加しています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯数の推移とあわせて確認下さい。
人口推移
1990年：161320人
1995年：163061人
2000年：163518人
2005年：169178人
2010年：174169人
1世帯あたりの人員
1995年：2.47人
2000年：2.35人
2005年：2.28人
2010年：2.25人
2015年：2.15人
日野市の人口は現在に至るまで増加を続けきました。2017年と1990年の人口を比較する2.2万人、12％程増加したことがわかります。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
年齢3区分別人口※2000年～2015年の5年ごと
年少人口：13.5％→12.6％→12.6％→12.9％→11.7％
生産年齢人口：75.8％→73.5％→70.2％→65.8％→64.5％
老齢人口：10.7％→13.9％→17.2％→20.7％→23.8％
全国的な流れと同じく、日野市の人口は生産年齢人口と年少人口は減少傾向、老年人口は増加傾向となり、この傾向から少子高齢化が読み取れます。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの日野市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：181195人
2025年：178955人
2030年：175495人
2035年：171113人
2040年：166119人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：11.9％→11.1％→10.4％→10.2％→10.2％
生産年齢人口：62.1％→62.1％→62.3％→61.3％→58.7％→55.4％
老齢人口：26.0％→26.7％→28.3％→31.1％→34.4％
現在増加している日野市の人口は、ここ数年でピークを迎えて減少に転じます。2020年と2040年の人口を比較すると1.5万人（8.3％）程度の減少となります。
また年齢3区分別人口は現在同様の動向が予測されるため、さらに少子高齢化が進行する見込みです。
次に日野市による日野市の人口の将来展望を見ていきましょう。
日野市の人口の将来展望※2020年～40年の5年毎
2020年：185126人
2025年：186251人
2030年：186447人
2035年：186077人
2040年：185512人
日野市の推計では人口のピークは2030年となり、社人研のデータを上回る数値での推移となっています。
なお2040年時点の人口は2017年現在の人口よりも多い人口となっています。
またこの数値を現実にするために、日野市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して
・経済的基盤の充実
・暮らしの基盤の充実
・生活の質の向上
を基本目標にして動き始めていますので、今後の動向に注目したいところです。
日野市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に日野市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：数年以内に人口のピークを迎え、以降は緩やかに減少。
日野市のデータ：人口のピークは2030年。2040年の人口は2017年現在よりも多い予測。
どちらのデータからも、日野市の人口は減少すること、そして年齢3区分別人口は現在と同じ動向でさらに少子高齢化が進行することが予測されています。
しかし2040年時点の予想人口から日野市が2040年までに深刻な人口問題に直面する可能性は低いと言えるでしょう。
また世帯あたりの人員は今後も減少するためさらなる核家族化が見込まれ、特に高齢者の単身世帯の増加が見込まれます。
日野市の取り組みがどれだけ成果をあげるか、今後の動向に着目したいところです。
不動産投資と交通
では日野市の交通に関してはどうでしょうか？
日野市は、JR中央線、京王線の利用で、都内へのアクセスは良いと言えます。
JRの日野駅または京王線の高幡不動駅から新宿駅までどちらからも30分程と通勤、通学に非常に便利な地域となります。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
日野市の東京都内でのランキングは地価は40位、平均賃料は35位（～40位）となります。
平均賃料は地価よりも少し上に位置し、間取りによる格差は見られないのが特徴です。
ここ最近の地価の動向は上昇傾向にあるといえます。
また地域による地価の格差は少ないが、JR沿線の豊田駅、日野駅周辺、京王線の高幡不動駅周辺は地価が高いエリアとなっています。
これらの地域は都内へのアクセスが良いため、賃貸需要が見込め、地価、賃料ともに高い水準の地域となります。
また日野市にはいわき明星大学日野校、実践女子大学大坂上キャンパス、東京都立科学技術大学、首都大学東京日野キャンパス、杉野服飾大学の5つの大学があります。
さらに八王子市ではありますが中央大学もあるため、学生をターケットにした賃貸ビジネスにも期待が持てるでしょう。
日野市の不動産投資
以上、日野市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると日野市は・・・
- 日野市の人口は減少に転じるが、2040年までに深刻な人口問題に直面する可能性は低い。
- 少子高齢化、核家族化が進行。特に高齢者の単身世帯の増加が見込まれる。
- 日野駅、豊田駅、高幡不動駅周辺は地価が高いが利便性も高い。
- 日野市の地価は上昇傾向で地域格差は少ない。
- 空き家率は都平均よりも高い数値で推移。日野市では積極的な空き家対策に乗り出している。
- 中央線と京王線の利用で都内へのアクセスはに良い。
- 日野市には多くの大学があるため、学生向けの賃貸需要も見込める。
- 待機児童対策はこれからに期待。
- 犯罪件数は減少傾向にあるため治安は良い。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、日野市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※日野市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。